Grundeigentum

Abgesehen von der wichtigsten Ausnahme - dem speziell geregelten und auch einem Ausländer erlaubten Erwerb eines Condominiums in einem sog. High Rise Building - ist es Ausländern in Thailand von Gesetzes wegen ausdrücklich verboten, Grundeigentum zu erwerben.

Vorgänge auf dem Landamt können über Vollmachten (spezielle Formulare des Landamtes, handschriftlich in Thai von der bevollmächtigten Person auszufüllen) durch bevollmächtigte Drittpersonen vorgenommen werden. Zusätzlich ist für Ausländer eine original, mit blauem Stift unterzeichnete Kopie des Passes und des Einreisestempels, welcher die momentane Aufenthaltsbewilligung in Thailand bescheinigt, erforderlich. Für sich im Ausland aufhaltende Personen müssten die Unterschriften auf der Vollmacht und eine Passkopie von einem Thailändischen Konsulat beglaubigt und diese Unterlagen noch vom Thailändischen Aussenministerium in Bangkok überbeglaubigt werden.

Condominium

Wohnungen in Condominien-Gebäuden können auf den Namen eines Ausländers erworben werden, dies beim momentanen Stand jedoch nur zur 49% des Gebäudes. 51 % müssen auf den Namen von Thailändischen natürlichen oder juristischen Personen registriert werden. Für den Kauf eines Condominiums auf den Namen eines Ausländers muss der Kaufpreis aus dem Ausland nach Thailand eingeführt werden. Die Empfängerbank stellt einen ensprechenden, für die Übertragung beim Landamt unerlässlichen Beleg (TorTor3) über den Geldtransfer aus. Der Eigentümer hat auf den Tag der Übertragung nachzuweisen, dass er seinen Anteil an die Unterhaltskosten (sog. Maintenance) bis zum Tag der Übertragung bezahlt hat.

Der Erwerber eines Condominiums wird lediglich Eigentümer seiner ihm zur ausschliesslichen Benutzung dienenden Räume, die restlichen Flächen und der Landanteil verbleiben beim Grundeigentümer. Anders als beispielsweise in der Schweiz, wo die Stockwerkeigentümer eine Eigentümergemeinschaft bilden bezüglich des gemeinsam genutzten Raums und jeweils nach Massgabe ihrer Wertquote auch Eigentümer eines ideellen Anteils am Grundstück sind, erhält der Eigentümer eines Condos in Thailand keinen Landanteil zu Eigentum übertragen. Gegebenenfalls partizipiert er immerhin am Liquidationserlös.

Land und Haus

Lösung 1, die Co., Ltd.

Der ausländische Kaufsinteressent lässt bei einem ortsansässigen Law Office eine Company Limited (Co., Ltd.) gründen, welche er mit einem Grundkapital ausstattet, welches auf die Höhe des Kaufpreises der zu erwerbenden Liegenschaft abgestimmt ist. Das Gesetz verlangt eine minimale Anzahl von 3 Aktionären; ein beherrschender Anteil am Gesellschaftsvermögen, also mind. 51 % der Anteile, müssen im Besitz thailändischer Staatsbürger sein. Gemäss momentanem Stand werden von den Landämtern lediglich Transfers auf solcherlei Gesellschaften akzeptiert, wenn im Zeitpunkt der Übertragung ausschliesslich thailändische Staatsbürger sowohl Aktionäre als auch Direktoren sind und die Grundstücksfläche 1 Rai (1600 m2) nicht übersteigt. Der Ausländer kann deshalb erst, wird jedoch dann auch, nach der Übertragung als Direktor und einziger Unterschriftsberechtigter im Handelsregister eingetragen und lässt sich von den übrigen Gesellschaftern blanko unterschriebene Proxies (Stimmerchtsvollmachten) und Anteils-Abtretungserklärungen aushändigen, wodurch die Thai "Nominees", die Strohleute, auf sämtliche ihrer gesetzlichen und vertraglichen Teilhaberrechte zugunsten des jeweiligen Teilhabers, welcher im Besitze dieser Dokumente ist, unwiderruflich verzichten. Entgegen einzelnen Verlautbarungen ist eine solche Blankoabtretung von Gesellschafterrechten an sich keineswegs strafbar. Zweifelhaft ist indessen, ob die Gerichte eine so weitgehende Aushöhlung der Anteilseignerrechte im konkreten Fall schützen würden und ob sie die Machenschaft nicht als vorsätzliche, und damit strafbare Umgehung des Verbots des Grundeigentumserwerbs durch Ausländer qualifizierten würden.

Der Vorteil dieser "Lösung" besteht im wesentlichen darin, dass - bei einem "Verkauf" der Liegenschaft - lediglich der neue "Eigentümer" als Teilhaber der Co., Ltd. eingetragen, die Unterschriftsberechtigung angepasst und die Blankodokumente übergeben werden müssen. Es fallen keine Transaktionskosten, Steuern oder Abgaben u. dgl. des Landamtes und nur der Aufwand für die entsprechenden Wechsel beim Handelsregister an. Ausserdem kann der Direktor der Gesellschaft in Eigenregie entscheiden, wann und an wen er die Gesellschaft bzw. gegebenenfalls das Objekt aus der Gesellschaft verkaufen will.

Als Nachteile fallen in Betracht:

(1) Die Bücher der Co., Ltd. müssen jährlich durch einen akkreditierten Experten zuhanden der Behörde revidiert und die Bilanz testiert werden. Dies bedingt, dass für die Gesellschaft professionell Buch geführt und bilanziert wird. Die jährlichen Kosten hiefür belaufen sich auf ca. 12'000 Baht (Stand Jan. 2012 bei der Buchhalterin unseres Vertrauens). Die (einmaligen) Gründungskosten der Co., Ltd. betragen mindestens 30’000 Baht (für eine Co., Ltd. mit 1 Mio Kapital, pro Mio Mehrkapital plus THB 10'000).

(2) Vielfach wird - jedenfalls bei teureren Objekten - aus Spargründen eine ungenügend kapitalisierte Co., Ltd. gegründet, zumal wenn das Objekt vom Developer im Paket angeboten wird (Company, Buchführung und Steuern für drei Jahre zum voraus inbegriffen z.B.). Wird das Objekt später aus der Company heraus verkauft, kann es zu grössern Ueberraschungen kommen, wenn der Fiskus den Verkauf als Voll- oder Teilliquidation betrachtet und den Verkaufserlös als realisierten Gewinn. Bei "nahrhafteren" Objekten ist gar zu befürchten, dass die Steuerbehörde einen vielleicht etwas zu tief verbuchten Verkauf eines Grundstückes aus der Co., Ltd. zum Marktwert berichtigt (eine Firma "verschenkt" nichts). Dieses sog. Reassessment kann bis zu fünf Jahre rückwirken. Und happige Nachsteuern generieren... Nicht immer will der Erwerber die Co., Ltd. einfach übernehmen. Vielleicht ist der Käufer Thai, er will natürlich selbst Eigentümer sein. Oder der Käufer hat eine thailändische Partnerin, welche das Grundstück in ihrem Namen erwirbt. Vielleicht traut der Käufer der Co., Ltd. nicht über den Weg, was durchaus seine Berechtigung haben kann; auch stille Gesellschaften können "Leichen im Keller" haben, beispielsweise Steuerschulden oder hängende Haftpflichtfälle (Personenschäden oder Grundwasserverschmutzungen aus einer Grundeigentümerhaftplicht u. dgl.), welche aus den Bilanzen nicht hervorgehen. Die Kosten für eine fachmännische und zuverlässige Abklärung solcher Verpflichtungen "under the bottom line" wiegen die Gründungsauslagen einer neuen Company bald einmal auf.

(3) Diese Art von Umgehungsgeschäft ist juristisch nicht astrein; denn streng genommen handelt es sich um eine Rechts(verbots)umgehung, da hinter der Co., Ltd. ja nicht eine operative Gesellschaft steht, welche die Immobilie zur Erreichung ihres Geschäftszweckes hält, sondern lediglich ein Vehikel, das ausschliesslich dazu dient, dem Ausländer faktisch Eigentümerrechte am Grundstück zu verschaffen. Daran ändert auch nichts, dass die Company dem stolzen ausländischen Financier, Direktor und Bewohner der Immobilie in Personalunion - virtuell und rein buchhalterisch - einen Mietzins abnimmt, welcher der Co., Ltd. ein steuerbares Einkommen beschert. Vorallem die Bangkoker Elitekanzleien beglücken ihre Klienten - neben stolzen Gründungskosten - mit einem tollen Reigen von Darlehens- und Anteilsverpfändungsverträgen, um den Strohleuten den Nimbus echter Investoren und dem Klienten das Gefühl absoluter Legalität seiner Konstruktion zu verleihen. Aber auch mit dem schönsten "Heiligenschein" versehen ändert dies nichts daran, dass die bunt geschmückte Braut nicht jungfräulich gefreit wird. Blickt man ihr etwas unter die Röcke, ist die Chose schnell durchschaut. Und kein Gericht dieser Welt würde dieses juristische Vehikel als wirtschaftlich begründete Unternehmensstruktur werten, sondern den "Durchgriff" machen: Illegaler Landerwerb durch einen Ausländer.

Lösung 2, die Gebrauchsüberlassung

Das Thailändische Privatrecht hat die Gebrauchsüberlassung ähnlich wie die Schweiz geregelt. Verschiedene Ausgestaltungen stehen im Vordergrund, nachfolgend deren Merkmale in der Übersicht:

Eine geläufige Variante zum "Erwerb" von Grundeigentum auf dem Wege der Gebrauchsüberlassung besteht darin, dass der Ausländer seiner thailändischen Lebenspartnerin ein Darlehen gewährt in der Höhe des Kaufpreises. Gleichzeitig mit dem Kauf des Grundstückes durch die Thailänderin räumt diese ihrem ausländischen Partner einen 30jährigen, registrierten Lease (Mietvertrag, s.o.) ein. Der vom Ausländer der thailändischen Partnerin zu bezahlende jährliche Mietzins wird so festgelegt, dass er mit dem zu Verzinsung und Amortisation des Darlehens nötigen Betreffnis voll verrechnet werden kann.

Die gleichzeitige Eintragung eines Langzeitlease mit der Registrierung des Darlehens als Hypothek lässt das Land Office nicht zu, soweit beide Berechtigten identisch und Ausländer sind. Wird die Hypothek indes zu einem spätern Zeitpunkt eingetragen, sollte dies ohne Schwierigkeiten möglich sein. Überdies ist die Akzeptanz der jeweiligen Registrierungen durchwegs auch abhängig vom jeweiligen Landamt bzw. dessen personeller Besetzung.

Ausländer zuweilen noch auf weitere, neben diesen Vertragswerken bestehende Sondervereinbarungen bestehen, welche den individuellen Verhältnissen angemessen Rechnung tragen. Inwieweit - und mit welchem Aufwand - solche Side Letters rechtlich überhaupt durchsetzbar sind, lässt sich kaum zuverlässig vorhersagen. Umgekehrt bilden sie sicherlich zumindest eine gewisse Hemmschwelle, wenn sich die private Beziehung der Betroffenen dereinst nur noch auf die gegenseitige Geltendmachung bzw. Abwehr finanzieller Ansprüche beschränken sollte.

Jedenfalls ist anzuraten, sich bereits vor der Leistung einer Anzahlung an eine zuverlässige Quelle zu wenden und die Risiken eines Kaufes bzw. auch bereits der Leistung einer Anzahlung abzuschätzen bzw. abschätzen zu lassen. Wir stehen Ihnen hiefür gerne zur Verfügung und stellen fest, dass der Aufwand einer Prüfung der Voraussetzungen und Gefahren sicherlich in einem guten Verhältnis zu einem allfälligen Verlust einer Anzahlung steht.